La nueva Ley de Arrendamientos establece cambios importantes en relación con la duración del contrato o la cuantía de la fianza.
Las reglas del juego han cambiado en el mercado del alquiler en España. Con la implementación de la nueva Ley de Arrendamientos se establecen cambios importantes en relación con la duración del contrato o la cuantía de la fianza. En este sentido, tanto los inquilinos como los caseros tienen que adaptarse a las exigencias de la normativa que ha entrado recientemente en vigor.
Para los inquilinos:
Duración. Inquilino y arrendatario pueden pactar libremente la duración del contrato, pero si tú así lo quieres, puedes permanecer en el piso cinco años como mínimo; siete si tu arrendador es una persona jurídica. Este mínimo legal antes era de tres años y será el que se te aplique si firmaste tu contrato antes del pasado 19 de diciembre, fecha en la que entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos.
Prórroga. Llegada la fecha de vencimiento del contrato, si ninguna de las partes ha manifestado intención de no renovarlo, se prorroga tácitamente otros 3 años, un año en el caso de que se te aplique la anterior normativa.
Fianza. No tienes por qué dar una fianza mayor de dos mensualidades, un tope que no existía en la Ley precedente. Además, tienes derecho a recuperar toda la fianza si no hay daños en la vivienda y no hay deudas con las compañías de suministros. En el caso de que no se te devuelva el dinero trascurrido un mes desde que dejaste el piso, puedes pedir intereses.
Gastos del contrato. Si tu casero es una empresa o sociedad no debes asumir tú aquellos gastos derivados de la formalización del contrato de alquiler y de la gestión inmobiliaria, por ejemplo cuando se encarga a empresas especializadas o a asesores o abogados la elaboración del contrato. Así se indica en la legislación en vigor.
Desahucio. La otra gran novedad legislativa se refiere a los desahucios por impago de alquiler. Tienes derecho a que el proceso se paralice transitoriamente una vez que los servicios sociales emitan un informe que indique al juzgado en qué condiciones quedarían las personas afectadas. Hay un mes de plazo, en caso de que tu casero sea una persona física, y dos meses cuando se trate de una persona jurídica, desde que el juez recibe el mencionado informe.
Cesión. Aunque no vivas allí, es posible seguir con el alquiler si en la casa continúan tu cónyuge o pareja de hecho, o tus hijos dependientes. En caso de nulidad, separación o divorcio, hay que comunicarlo al arrendador antes de que pasen dos meses desde la notificación judicial.
Renovación. Si llegas a un acuerdo con el propietario para la renovación o mejora de la vivienda, no tienes que esperar a que finalice el contrato, como ocurría antes. En cualquier caso, el arrendatario tiene derecho a pedir al dueño la reparación de todos aquellos elementos necesarios -caldera, calefacción, puerta principal, tuberías, etc- para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad convenidas, sin que ello derive en una subida del precio del alquiler.
Salida. Tienes derecho a marcharte de la vivienda pasados seis meses desde la firma del contrato, independientemente del tiempo que se haya pactado en el mismo. Eso sí, debes comunicárselo al propietario al menos un mes antes. Solo habrá penalización en el caso de que así conste en el contrato, y nunca más de un mes por año de contrato incumplido.
Compra. A menos que en el contrato se elimine expresamente esta posibilidad, el inquilino siempre tiene preferencia frente a terceros para comprar la vivienda. En cualquier caso, si el inmueble cambia de propietario, tiene derecho a mantener el contrato de alquiler vigente.
Obras. Puedes desistir del contrato de alquiler si no estás de acuerdo con soportar las obras de mejora que decida hacer el propietario. Tienes un mes para hacerlo desde que se te comunique la naturaleza, comienzo y duración de las reformas y el alquiler se extinguirá en el plazo de dos meses, un tiempo durante el que no podrán comenzar los arreglos. Si decides permanecer en la vivienda durante las obras, tienes derecho a una reducción en lo que pagas de alquiler en proporción a la parte de la vivienda que no puedes utilizar.
Reformas. Previamente hay que notificarlo al casero, pero el inquilino puede realizar obras en el interior de la vivienda si él, su cónyuge o las personas o familiares que conviven de forma permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o más de 70 años. Solo hay una condición. Que las reformas no afecten a elementos o servicios comunes del edificio, ni a la estabilidad o seguridad de este. Una vez se deje la vivienda, el dueño puede exigir que la vivienda vuelva a su estado original.
Inviolabilidad. Puedes prohibir el acceso del casero a la vivienda. De hacerlo sin tu consentimiento, es lícito denunciarle. Recuerda que según consta en la Constitución (http://www.congreso.es/
Para el casero, por su parte, la normativa establece:
Desperfectos. Puedes quedarte parte de la fianza si, finalizado el contrato, hay gastos de suministro pendientes o daños en el inmueble que ocasionen gastos. No se entiende como desperfectos, los deterioros referidos al uso normal de la vivienda.
Mejoras. Aunque el piso esté alquilado, el propietario puede hacer obras de mejora si su ejecución no puede razonablemente dilatarse hasta la conclusión del arrendamiento. Eso sí, debe comunicárselo al inquilino al menos con tres meses de antelación y este tiene derecho a desistir del contrato de alquiler.
Recuperación. Transcurrido el primer año de alquiler, el propietario puede recuperar el piso si se necesita usar como vivienda habitual para sí mismo, familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.
Revocación. Si el alquilado hubiera realizado obras sin permiso del arrendador, este tiene derecho a exigirle que deje la vivienda en su estado inicial sin indemnización alguna.
Anulación. Es posible rescindir el contrato y desahuciar al inquilino si no paga en plazo la mensualidad. Para ello es necesario requerir judicial o notarialmente el pago al arrendatario y no obtener contestación en los siguientes diez días hábiles, o bien que este conteste aceptando la resolución. En este caso es lícito hacer uso de la fianza para cubrir las cargas que hayan quedado pendientes de pago.
