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Hasta ahora el crédito bancario estaba vedado a la adquisición de un departamento «desde el pozo», debido al impedimento para escriturar una propiedad que no tuviera asentado el final de obra. Para facilitar estas operaciones e incorporarlas a la creciente dinámica de los préstamos para vivienda, el Banco Central (BCRA) estableció, a través de la Comunicación «A» 6250 que los bancos podrán tomar tanto los boletos de compra como las participaciones en fideicomisos como garantías de financiamiento.

Esta flexibilización permitirá que las empresas constructoras e inmobiliarias incorporen los préstamos bancarios para financiar sus proyectos, pero que también lo hagan todos aquellos individuos que quieran comprar una vivienda que todavía no está en condiciones de ser escriturada o que apuesten a algún desarrollo desde el pozo, aportando mensualmente a algún fideicomiso.

Según un informe publicado por La Nación, en la ciudad de Buenos Aires hay 1.800 edificios que están en fase de terminación y que a partir podrán integrarse a la oferta de crédito bancario.

El arquitecto Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, afirmó que «esto permitiría a los constructores es financiarse la construcción de los edificios cuando todavía no entregaron los departamentos, porque los bancos podrían tomar como garantía, por ejemplo, los boletos de compraventa para unidades que ya tienen pre-vendidas».

En diálogo con FM Milenium, Gómez Picasso explicó que «lo que está trabajando bastante el BCRA es impulsar medidas que faciliten este cambio de ciclo que estamos viviendo. Veníamos de un ciclo en el que el comprador era netamente inversor, que compraba los departamentos al costo, iba pagando una cuota; ahora estamos en un ciclo en el que el comprador es un usuario final que viene con un crédito hipotecario y muchas veces para los constructores no es fácil, porque no tienen el capital propio para comprar el terreno, empezar la obra y poder vender recién cuando viene, al final de la obra, el comprador con un crédito hipotecario».

«Lo que pasa es que nos mal acostumbramos. Siempre el constructor es el que arriesga el capital para ganar una rentabilidad, comprar el terreno, construir y después vender cuando está terminada la obra. En Argentina, como somos muy creativos, en estas casi dos décadas que se llevó adelante este modelo de desarrollo al costo. Son muy pocos los lugares en el mundo en el que se lleva adelante algo parecido. Y, claro, el constructor no invertía un solo peso, porque iba, señaba un terreno, armaba un anteproyecto y con eso vendía departamentos que no existían. En realidad no sé si eso estaba mal o estaba bien, pero no es lo que se debe hacer», comentó Gómez Picasso.

El experto de Reporte Inmobiliario recordó que antes de la nueva normativa del BCRA «los constructores que tienen los departamentos terminados y no tienen el final de obra, como no se puede hacer reglamento de copropiedad, no lo pueden vender con crédito hipotecario». Confió en que el nuevo marco administrativo subsanará este impedimento: «Hay que ver la letra chica, están trabajando fuerte con todo el tema del crédito hipotecario».

«Banco Nación también lanzó hace unos días crédito para la construcción de los constructores, es decir que financiaría el desarrollo de obra para vender a usuarios que vienen con crédito hipotecario. De a poco se están afinando estas herramientas, son herramientas nuevas y hace muchos años no estábamos acostumbrados a escuchar de ellas y son las que necesita el mercado», expresó.

En el Gobierno esperan que los bancos Provincia, Ciudad y entidades privadas activas en el negocio de hipotecas sigan al Nación en esta iniciativa, en la que el financiamiento bancario a constructores luego se transforme en venta de las unidades terminadas con hipotecas del mismo banco.

Según informó La Nación, la norma del BCRA ayudaría además mejorar la operatoria inmobiliaria frente a los largos plazos que muchas veces transcurren desde que se termina un departamento hasta que se logra escriturar, mientras que el comprador de una propiedad podría sacar un crédito cediéndole al banco el boleto de compra o la participación en un fideicomiso.

Además permitiría que un productor agropecuario ponga su campo en un fideicomiso como garantía para poder financiar capital de trabajo o facilitar el desarrollo de urbanizaciones sobre tierras fiscales, mediante la constitución de fideicomisos.

Los boletos de compraventa de terrenos, lotes o parcelas ya construidos deberán ser, según especifica la norma del Central, en el caso de inmuebles cuyo destino sea la vivienda, por el 75% del valor de la propiedad, y del 50% del valor cuando no tengan como destino la vivienda. Lo mismo en el caso de los fideicomisos u otros derechos sobre desarrollos inmobiliarios.

Cambios impositivos

Desde el punto de vista impositivo también hay voluntad de mejorar el acceso a los créditos. En ese aspecto, ya hay entidades que adecúan sus productos crediticios a la reducción de la alícuota del impuesto a los Ingresos Brutos aprobada en la provincia de Buenos Aires y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

El banco Santander Río anunció que dispuso una rebaja de 2 puntos porcentuales en la tasa de los créditos hipotecarios UVA destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente. A partir de esta rebaja, la tasa nominal anual se reduce a 4,95 por ciento.

Esto implica que por cada millón de pesos otorgado en crédito (a un plazo de 20 años), la cuota pura pasa a ser ahora de $6.500, dado que se reduce en $1.200, equivalente a un 15% del valor de la cuota anterior.

Desde el lanzamiento de su línea de créditos hipotecarios UVA para compra de vivienda, Santander aprobó más de 13.500 solicitudes, por un monto total de $14.000 millones.

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