El sector inmobiliario, mejor sin burbujas

José Mª. Dorado (Directivo de Empresa de la Administración Local).
José Mª. Dorado (Directivo de Empresa de la Administración Local).

Existe en los últimos tiempos una cada vez más creciente alarma que tiende a advertir de la posibilidad de una nueva burbuja inmobiliaria en España, avisos que determinan más bien una intención de agitar un pesimismo al respecto del asunto poco fundamentado y desproporcionado, si atendemos a los datos y la actual coyuntura de este importantísimo sector de la economía española. Esa tendencia tan nuestra a predecir la derrota previa a jugar el partido o a no valorar aquellos aspectos que si estamos haciendo correctamente, va intrínsecamente ligada a nuestro propio carácter a veces excesivamente dado a infravalorar nuestras propias virtudes.

Más no debemos caer en el error de esconder todo lo positivo que una crisis como la que hemos sufrido puede aportar de innovación, adaptación, revisión de los procesos productivos y nuevas oportunidades de negocio a quienes han optado por positivizar las situaciones de cambio obligado por las especiales dificultades económicas que sumieron a España en su peor crisis económica en décadas y en aprovechar para optimizar los márgenes de mejora, que siempre existen en toda actividad empresarial, económica o social.

Por más que me asome al actual panorama inmobiliario en España, no observo sino muchas e importantes mejoras en su estructura empresarial y productiva, que nada tiene que ver con mi experiencia profesional en este sector de principios de este siglo XXI, cuando al calor de una subida vertiginosa de precios y operaciones de venta, alentada por una concesión hipotecaria al efecto sin un control exhaustivo de entidades bancarias y supervisores de la Administración (véase, por ejemplo, Banco de España), que servía de gasolina para el bólido del mercado de la vivienda, creció de manera exponencial aquella hiperburbuja que terminó en una explosión descontrolada a partir del mes de septiembre de 2007.

La realidad del sector inmobiliario en aquellos tiempos de aparente bonanza llevó al pan para hoy y hambre para mañana, o lo que es lo mismo engordar muy rápido para morir súbitamente. Con una tendencia continuada de ascensos de precios de venta, tanto en segunda mano como en promociones de obra nueva, alentada por una fácil financiación y unas cifras de empleo en el sector de la construcción desconocidas hasta ese momento, la pescadilla inmobiliaria se mordía la cola sin saber poner fin a una situación que provocaba alegrías a corto plazo pero que fue letal para el sostenimiento del empleo de quienes de una u otra forma eran actores principales de aquella febril actividad económica.

Evidentemente, dinero llama a dinero y el aumento de los flujos migratorios hacia España en los primeros años de este siglo XXI introdujo en la red diabólica de la creciente burbuja a muchas familias que llegaron a nuestro país en busca de un futuro mejor y que terminaron después enredados en las exigencias financieras de unas entidades financieras que primero les pusieron el caramelo en la boca para después exigirles la devolución del dulce, del envoltorio y del precio de la compra. Tan pronto como entraron en el mercado de trabajo salieron tras unos años de falsa bonanza, expulsados del mismo modo, pero endeudados y perdiendo salud y hacienda sin posibilidad de retorno de su propia inversión vital, que quedó gravemente dañada.

Pese a todo lo anterior, se debe ser justo al hablar de las entidades bancarias o financieras y no generalizar, pues no todos hicieron los deberes deprisa y corriendo y con unas miras meramente cortoplacistas, cooperando necesariamente al desastre de todo el sector inmobiliario. No sería riguroso culpabilizar a entidades bancarias saneadas que demostraron, en el peor momento de la crisis, que la seriedad y profesionalidad de los departamentos de riesgos, mandatados por sus consejos de administración y siguiendo parámetros rigurosos en la concesión de créditos hipotecarios, habían evitado males mayores y eran entonces capaces de salvar los exigentes controles financieros a los que les sometieron los temibles hombres de negro del Banco Central Europeo. Más bien y de manera mayoritaria, fueron las cajas de ahorro, con composiciones meramente políticas en sus órganos de gobierno, quienes de forma temeraria y evidenciando que sus intereses giraban más en el entorno de la caza de votos y componendas de dudosa moralidad, las que rompieron el equilibrio necesario entre la necesidad del demandante en materia hipotecaria y la oferta crediticia de las entidades financieras.

 Hoy, afortunadamente, y como consecuencia del barrido del mercado de las cajas y bancos, que lastraban por su pésima gestión de las deudas incobrables en materia de préstamos para la adquisición de viviendas, la situación ha girado de manera absoluta y el control ejercido desde las instituciones europeas ha obligado a racionalizar las exigencias bancarias a la hora de conceder financiación para la compra de viviendas y ha saneado de manera efectiva la calidad y la cantidad de las hipotecas, sin extralimitar lo razonablemente aceptable para que el futuro comprador no ponga en peligro su situación personal ni la de la entidad bancaria, ofreciendo las garantías de devolución del préstamo necesarias para que la confianza generada con la reciente reestructuración sea duradera en el tiempo. Nada queda ya de ratios de endeudamiento inaceptables en función de ingresos claramente insuficientes para afrontar los pagos hipotecarios, ni de avalistas insolventes que en nada garantizaban la operación crediticia ni por supuesto tasaciones temerarias alzadas sobre el evidente exceso del precio de venta de la vivienda adquirida, que salvase además otros créditos o deudas de consumo que acumulaba el comprador y que quedaban así saldadas mediante una tasación absolutamente ficticia.

Los datos de 2016 respecto de la venta de viviendas nos sitúan en un escenario similar al de uno de los peores años de la profunda crisis general y del sector inmobiliario en particular, pues se vendieron en el pasado año 457.689 casas, similar este número al de 2010, con un incremento interanual del 13,9% y una subida en los precios del 4,7%, lo que demuestra un aumento de la demanda efectiva en relación directa con las mejoras de la economía doméstica y fundamentalmente, con la creciente alza de la creación de empleo. A pesar de todo, los precios en el segundo trimestre de 2017 han experimentado un descenso del 39,4% respecto de finales de 2007, cuando se encontraban en sus valores más elevados. Aún teniendo en cuenta los datos anteriormente reflejados, los aumentos de precios y demandantes son zonales y no puede considerarse una situación ni generalizada ni estable en todo el territorio nacional.

Además, se debe tener en cuenta que, en lo referente a vivienda nueva, el sector aún debe desatascar el excedente construido en años anteriores, con producciones en el entorno anual de las 600.000 viviendas, mientras en los años venideros no se estima que la obra nueva crezca por encima de las 150.000 unidades. Esta tendencia puede considerarse como un dato positivo, pues los precios de estas nuevas viviendas se han reducido considerablemente lo que está permitiendo una importante modernización del censo general de viviendas, permitiendo disponer de mejores casas a medida que la situación económica general se va estabilizando y las familias van percibiendo de manera efectiva que los grandes números macroeconómicos se van trasladando a la economía doméstica.

Por último, debe valorarse de manera especial el ascenso de precios en el mercado de vivienda de segunda mano, que se incrementa en un 8,24% durante el primer semestre de 2017, según un informe recientemente elaborado por el grupo de intermediación inmobiliaria Tecnocasa, y que tiene mucho que ver con la creciente entrada en el mercado de inversores que no encuentran satisfacción en forma de intereses en las operaciones convencionales de ahorro o inversión a medio plazo y encuentran en la alta rentabilidad de los alquileres una opción idónea para optimizar sus inversiones. De hecho y según un estudio de mercado de la entidad anteriormente mencionada se cifra en un 28,7% los compradores de vivienda de segunda mano que la adquirieron con la finalidad de rentabilizarla posteriormente en el mercado de alquiler.

Sin duda, el sector inmobiliario es una de las puntas de lanza de la economía española y los datos más representativos analizados anteriormente no indican en absoluto la posibilidad de vuelta al pasado en lo que respecta a los peores presagios de la probabilidad de gestación de una nueva burbuja inmobiliaria. Más bien debemos ser optimistas en lo que se refiere al empuje del sector en materia de contribución a la recuperación económica general y su aportación al PIB nacional, sobre todo si observamos el enorme peso productivo tanto directo como indirecto de la actividad inmobiliaria en España. Pero sin duda, para no resucitar fantasmas del pasado en forma de burbujas debemos seguir siendo muy rigurosos y no relajar las medidas que garanticen que las concesiones de préstamos hipotecarios estén sujetas a condiciones de devolución del compromiso adquirido que aseguren tanto para la entidad bancaria como para el cliente una vida del préstamo sin sobresaltos y tendente al fin para el que ha sido concedido, prestar para comprar un bien de primera necesidad y devolver para garantizar la continuidad del sistema de financiación hipotecaria.

José Mª. Dorado (Directivo de Empresa de la Administración Local)

J.M. Dorado
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