A pesar de la incertidumbre económica, las consecuencias derivadas de la guerra de Ucrania, los máximos inflacionistas o la subida de tipos de interés, se puede afirmar que 2022 fue un año dinámico para el sector inmobiliario español. Así lo refleja el elevado número de operaciones de compraventa realizadas el pasado año, que a falta de la publicación de los datos oficiales, en el III Solvia Market View 2022 se estima en torno a las 640.000 operaciones, aproximadamente un 13% más que en el año anterior. Pero, ¿qué ocurrirá en 2023 en el mercado inmobiliario? Los expertos coinciden en afirmar que, aunque el escenario continuará siendo positivo, sí asistiremos a una moderación en los principales parámetros del sector.
Con la llegada del nuevo ejercicio, los expertos de Solvia, firma líder en servicios inmobiliarios para particulares, empresas e inversores, han identificado las tendencias que marcarán el mercado inmobiliario en 2023:
- Aumento en la contratación de hipotecas variables: Después de un 2022 que comenzó con una demanda récord en las hipotecas a tipo fijo para viviendas, los últimos datos publicados por el INE indican que esta tendencia se está revirtiendo. Así, la contratación de esta tipología en octubre representó un 66,8% del mercado, la cifra más baja desde septiembre de 2021 (65,8%). Este cambio de rumbo se mantendrá los próximos meses y se debe, principalmente, a la estrategia de las entidades bancarias de establecer precios mínimos para las hipotecas variables y endurecer las condiciones de las fijas.
- Descenso de la oferta de alquiler y sin reposición: Al incremento de la demanda, se une una oferta cada vez menor. Una tendencia que se mantendrá en los próximos meses, teniendo en cuenta además que el Gobierno ha anunciado que el límite del 2% a la subida de las rentas se mantendrá a lo largo de todo 2023. Se trata de una medida que podría provocar que determinados propietarios se resistan a ceder sus viviendas disponibles al alquiler. Esta falta de oferta, que según muchos expertos podría experimentar caídas de entre el 15 y el 20%, unida al aumento del interés por alquilar seguirá tensionando los precios en los próximos meses.
- Desafíos para el sector de la obra nueva: La complejidad regulatoria de las diferentes comunidades autónomas en la generación de suelo para la promoción, la falta de mano de obra cualificada, las subidas de los precios de las materias primas o el riesgo de una recesión económica ante los incrementos de tipos de interés son algunos de los factores que están retrasando la creación de proyectos de nueva construcción. No obstante, la sólida demanda existente para este tipo de activos y su atractivo para los inversores podrían impulsar este sector, alcanzando en 2023 los niveles de años anteriores.
- Moderación de la inversión en el sector terciario: Tras un 2022 en el que se alcanzaron cifras históricas, se espera que la inversión en inmuebles no residenciales, como los suelos comerciales o las naves logísticas, continúe creciendo en 2023. Sin embargo, se tenderá a la estabilización debido a la incertidumbre económica actual.
- Vivienda de inversión, reposición y extranjera, protagonistas de 2023: Gracias a su elevada rentabilidad y a la gran oportunidad que supone para los inversores que buscan estabilidad, la vivienda se mantendrá en 2023 como un valor refugio frente a las tasas inflacionistas. Estos inmuebles, unidos a las viviendas de reposición y extranjeras, serán los que sostengan el mercado en los próximos meses.
- Sostenibilidad, factor clave para el sector: El mercado inmobiliario continúa trabajando por adaptarse a las nuevas necesidades de los consumidores y sus requisitos a la hora de elegir vivienda. La sostenibilidad, la eficiencia energética o el uso de materiales y sistemas de construcción respetuosos con el medio ambiente, son factores que cada vez influyen más a la hora de seleccionar un inmueble.
- Moderación en las compraventas: Recientemente, el Banco Central Europeo anunció una nueva subida en los tipos de interés, situados en la actualidad en el 2,5%, el nivel más alto desde 2008. Además, ha afirmado que se producirán nuevos aumentos en los próximos meses, lo que seguirá reduciendo el poder adquisitivo y la capacidad de ahorro de las familias, dos factores determinantes para comprar una vivienda. Así, y tal y como se refleja en el III Solvia Market View 2022, se espera que el número de operaciones de compraventa realizadas en 2023 experimente un ajuste de entre un 10% y un 15%.
- Estabilización en el precio de compraventa: Aunque no se espera un incremento tan acusado como el experimentado en 2022, las previsiones indican que el precio de la vivienda saldará en positivo en 2023, con un aumento de entre el 1,5% y el 2,5% interanual, motivado principalmente por el reducido apalancamiento del sector y la escasez de vivienda en las grandes ciudades.
- Apuesta por la innovación: En 2023, las inmobiliarias seguirán explorando las posibilidades que ofrece el metaverso, un mundo paralelo a la realidad que, entre otras ventajas, posibilita realizar transacciones de activos físicos gracias a la réplica digital de los inmuebles, además de poder visitarlos virtualmente o reservarlos a través de la “tokenización” de los contratos. Este proceso permite digitalizar las viviendas de forma que su versión del metaverso represente el valor del inmueble en la vida real. También se estima un aumento en el empleo del Big Data por parte de las inmobiliarias, ya que este gran modelo de almacenamiento permite realizar estudios con una alta tasa de fiabilidad, agilizar los procesos administrativos, valorar las oportunidades del mercado y establecer mejores condiciones con los clientes.