Ante la inminente aprobación de las líneas de ayuda con el Instituto de Crédito Oficial (ICO) para la adquisición de primera vivienda financiada hasta el 100%, los expertos de Qualis Credit Risk, agente especializado en suscripción y gestión de seguros de crédito hipotecario perteneciente al grupo AmTrust Financial, alertan sobre los riesgos y limitaciones que estas ayudas pueden suponer para las entidades bancarias y las expectativas de acceder a la vivienda deseada por parte de los compradores.
Limitaciones de edad, capital y cobertura
La financiación ICO de ayuda a la vivienda se circunscribe específicamente a la 1ª vivienda, exclusivamente para menores de 35 años con un perfil financiero apto para solicitar la hipoteca, y mayores con menores a su cargo y máximo de renta por titular de 37.800€ (o 75.600 € si compran en pareja), y el aval otorgado por el ICO tendrá un máximo del 20% de cobertura (para cubrir del 80% hasta el 100% de la hipoteca), aunque podrá incrementarse en cinco puntos adicionales si la vivienda dispone de calificación energética D o superior. Además, la cobertura del ICO incluye únicamente el capital y los intereses ordinarios, dejando fuera los intereses de demora, gastos procesales y costas judiciales, gastos relacionados con el mantenimiento (IBI, impuestos, seguros, etc.) y protección de la vivienda o los gastos relacionados con la venta de la propiedad, gastos de subasta y gastos de tasación.
Según datos de Qualis, actualmente de 3 de cada 5 personas que solicitan más del 80% de financiación para la compra de primera vivienda son mayores de 35 años, por lo que los avales ICO no solucionan el problema actual de acceso a la vivienda. Además, “los menores de 35 años pueden tener mayor dificultad para demostrar su solvencia, lo que reduciría aún más las personas que podrían acogerse a estos avales. Por otro lado, dado el perfil al que se dirigen los préstamos ICO, se abre la puerta a que el legislador establezca un límite máximo de precio de venta o tasación de la vivienda, lo que, dados los precios actuales, limitaría las opciones de acceder a la vivienda deseada”, argumenta Jaime Marín.
Riesgo de crédito y de garantía
Por otro lado, el ICO mantiene actualmente un plazo máximo de cobertura de 10 años. Si el cliente impaga en el año 3 o 4, es difícil que en el plazo restante de 6 o 7 años, en muchas CC.AA. se pueda ejecutar la garantía judicialmente y recuperar el activo para poder reclamar la cantidad de la pérdida al ICO. “Sería bueno saber cómo es el diseño final del aval del ICO para ver cómo afecta a las entidades financieras”, se pregunta, asegurando que, en todo caso, “es destacable un seguro de crédito como el que nosotros ofrecemos, porque cubre todos los costes de recuperación, mantenimiento y comercialización para hacer líquida la garantía”.
La solución: Seguros de crédito hipotecario
En Europa, las entidades están atendiendo a esta demanda gracias a los Seguros de Crédito Hipotecario que les permiten otorgar hipotecas hasta el 100% del valor del inmueble, sin aumentar su exposición crediticia ni su coste de capital. Los seguros de crédito hipotecario permiten asegurar el riesgo de crédito de las hipotecas a las entidades financieras para que otorguen hipotecas de alto porcentaje de financiación, para cualquier producto hipotecario de compra de vivienda (1ª y 2ª vivienda, financiación de compra más rehabilitación, reforma integral, adquisición vivienda por no residentes en España, subrogaciones, hipoteca inversa, etc.) de manera personalizada adaptándose a las necesidades de los clientes de cada entidad.
Para ello, y asegurando la gestión del riesgo de crédito por las entidades, el seguro tanto los criterios de concesión de los préstamos así como los porcentajes de cobertura del seguro se acuerdan de manera conjunta con cada entidad, adecuándose a sus políticas internas, y personalizándose según sus objetivos de negocio. También es importante recalcar que el seguro de crédito hipotecario certifica su elegibilidad en el momento de la aprobación de cada operación, evitando cualquier riesgo de litigiosidad a posteriori cuando la operación está en mora. Porque la cobertura del seguro de crédito de AmTrust, hasta su importe máximo acordado, incluye todos los costes relacionados con la hipoteca. Tanto el capital y los intereses ordinarios, como los intereses de demora y todos los costes relacionados con la recuperación de la garantía:
En la póliza de seguro acordada con cada entidad financiera se definen los procedimientos operativos y de reclamación del siniestro, de manera que la entidad conoce todos los procesos operativos de soporte a la reclamación, para evitar cualquier discrepancia que afecte a la relación entre las partes. El interés de la banca y del seguro es el mismo, compartir el riesgo y facilitar de forma controlada el acceso a la vivienda a los clientes que requieren mayor financiación al no disponer del ahorro necesario que puede llegar hasta el 30% del importe de la compra. “Adicionalmente, y en la medida que está evolucionando el acceso de los bancos a fuentes de financiación diversificadas, nuestro seguro facilita la instrumentalización de financiaciones estructuradas, donde se cubre el riesgo de crédito para los inversores”, explica Jaime.
“Se habla de que la ayuda será de 2.500 millones de euros y durará hasta 2025, cuando creemos que las capacidades de seguro y reaseguro pueden multiplicar exponencialmente esa cifra y mantenerla a lo largo del tiempo para que los clientes bancarios puedan acceder más fácilmente a la compra de su hogar. Al final, el seguro trabaja conjuntamente con el sector financiero en una visión de largo plazo asegurando las cuberturas de riesgo que la banca necesita para facilitar la financiación a sus clientes”, concluye el experto.
