La negociación con las instituciones financieras ayudarán a encontrar la opción que mejor se adapte a las necesidades del comprador.
Con el fin de la coyuntura económica, los españoles han incrementado la demanda por la adquisición de viviendas. Sin embargo, hay al menos seis preguntas imprescindibles que se deben realizar durante la negociación de las hipotecas para poder comparar entre las ofertas de diversas instituciones financieras y escoger la opción más próxima al perfil del comprador.
En este sentido, la primera pregunta a realizar, según indica Casaktua, es si la hipoteca es de tipo variable. En este sentido recuerdan que interés final dependerá de la suma del índice de referencia (Euríbor o IRPH) y el diferencial bancario, siendo este último posible de pactar entre ambas partes. Otro aspecto a considerar son los productos vinculados de la hipoteca, ya que podrán ayudar a reducir el diferencial bancario a través de, por ejemplo, la domiciliación de nómina, tarjetas de crédito o débito, domiciliación de recibos y los seguros (vida, desempleo, hogar y planes de pensiones, entre otros).
La tercera pregunta está relacionada con las comisiones a pagar. La concesión del préstamo suele conllevar una comisión de apertura que engloba los gastos de tramitación, aunque la empresa advierte que “también será necesario conocer otras: por cancelación total o parcial, por amortización anticipada, novación (deseo de cambiar de plazo o tipo de interés), que puede variar entre el 0 y el 1 por ciento del capital pendiente la amortización, o subrogación (cambiar de banco)”. En este último punto recomiendan que “no supere el 0,50 por ciento en los cinco primeros años de vida del préstamo hipotecario, ni el 0,25 por ciento el resto de años”.
No se pasa por alto la importancia de preguntar sobre quién se hará cargo del total de los gastos de la compra. Aunque se recomienda reservar un 10 por ciento del valor del piso a este tipo de partidas, pero gracias a las nuevas medidas para suavizar las condiciones, se podrán reducir los gastos de notaría, gestoría, registro, tasación e Impuesto de Actos Jurídicos. Sin embargo, siempre hay que tomar en cuenta aspectos como el IVA o ITP de la vivienda, que variará según la comunidad autónoma.
Las posibilidades de flexibilizar el pago también tendrán que estar sobre la mesa en la negociación de la hipoteca, por lo que se tendrá que valorar la solicitud de un periodo de carencia (puede reducir la cuota hasta un 50 por ciento), de capital diferido (hasta un 30 por ciento), de una hipoteca en cuota creciente y el alargamiento del plazo de amortización. Finalmente, se abordará el tema del avalista.
“Puede ocurrir que la concesión de la hipoteca precise de avalista, aunque, por ley, el banco no debería exigirlo si el préstamo solicitado es inferior al 80 por ciento del importe de la tasación”, precisan. En caso de necesitarlo, hay que ser consciente de que éste responde con todos sus bienes presentes y futuros. Sin embargo, “en algunas ocasiones, los contratos hipotecarios incluyen limitaciones temporales, como, por ejemplo, que tras haber pagado el 20 por ciento del préstamo principal el aval desaparezca”.
