La venta de vivienda cayó un 9% en los 11 primeros meses de 2023, según las cifras de la oficina española de estadística. La demanda de hipotecas experimentó un descenso aún más acusado, con una caída del 18% en los 10 primeros meses de 2023, en comparación con el mismo periodo de 2022. Esta diferencia se debe a que los compradores primerizos tienen dificultades para comprar en medio de la subida de los tipos de interés, mientras que los inversores, que son menos propensos a utilizar un préstamo hipotecario para comprar una propiedad, son menos sensibles a al contexto de inflación.

A pesar de la fuerte subida de los tipos de interés y de la desaceleración económica, mientras que el volumen de transacciones ha experimentado una caída significativa, los precios de la vivienda siguen subiendo en España. A finales de diciembre, el INE reveló que los precios de la vivienda en nuestro país subieron un 4,5% en el tercer trimestre de 2023 en comparación con el año anterior, superando a la media de la zona euro, que registró un descenso del 2,2%. Aunque las cifras del cuarto trimestre aún están pendientes, los datos de TINSA muestran que los precios de la vivienda mantendrán su tendencia al alza hasta finales de 2023, lo que podría traducirse en un crecimiento medio en torno al 4,5% para todo el año.

El 46% de los españoles en régimen de alquiler no puede permitirse comprar su propia vivienda

Los cálculos del Banco de España muestran que las familias españolas dedican en la actualidad una media del 39% de su renta anual disponible al pago de la hipoteca en el primer año tras la compra de una vivienda. En consecuencia, muchos compradores primerizos han tenido que posponer sus planes de adquirir una vivienda en los últimos meses debido a las crecientes presiones financieras.

La combinación de la subida de los tipos de interés y el continuo crecimiento del precio de la vivienda ha provocado que cada vez sea menos asequible adquirir una primera vivienda, obligando a muchos a permanecer más tiempo en el mercado del alquiler. Según una encuesta de ING publicada en noviembre, el 46% de los inquilinos españoles afirmaron que les gustaría comprar su propia vivienda, pero no disponen de los medios financieros para hacerlo. En este sentido, se espera que la demanda de viviendas de alquiler siga siendo alta y los jóvenes permanezcan más tiempo con sus padres. Según las últimas cifras de Eurostat disponibles, en 2022 los españoles más jóvenes “abandonarán el nido” con una media de 30,3 años, lo que ya es significativamente superior a la media de la zona del euro, que es de 26,3 años.

El crecimiento del precio de la vivienda se ralentizará ligeramente este año, pero seguirá siendo fuerte

Los datos de ING indican que se espera un crecimiento de los precios de la vivienda ligeramente más moderado que el año pasado. Varios factores que impulsaron el crecimiento en 2023 se ralentizarán ahora que el efecto de recuperación ha desaparecido, incluyendo el debilitamiento gradual de los aumentos de precios de las viviendas de nueva construcción y la menor demanda de extranjeros que compran una casa en España. Además, los compradores de primera vivienda seguirán sometidos a fuertes presiones, lo que frenará el aumento de los precios.

El potencial a la baja de los tipos de interés fijos es relativamente limitado. Los mercados ya han anticipado con fuerza los primeros recortes de tipos del Banco Central Europeo este año y prevemos que los tipos de interés a largo plazo terminen este año más o menos al mismo nivel que ahora, y los tipos flotantes bajen más bruscamente. Además, un mayor crecimiento de la demanda será el motor clave de los precios de la vivienda en los próximos años. Según las últimas proyecciones, el número de hogares españoles aumentará en 2,7 millones entre 2022 y 2037, presionando al alza los precios.

Con todo, esperamos un crecimiento del 3% para este año, lo que en términos reales equivale a un estancamiento de facto, teniendo en cuenta la inflación prevista de en torno al 3%.