En el año 2005 en España solo se hablaba de vivienda. Entonces, era relativamente fácil conseguir en cualquier entidad una hipoteca por el 100% de su importe de adquisición y, en algunas, incluso por una cuantía superior.
Esta facilidad de crédito llevó a muchas familias a endeudarse en exceso y, tras el estallido de la llamada burbuja inmobiliaria en 2008, a perder parte de las propiedades que habían adquirido, al quedarse sin su principal fuente de ingresos debido a la quiebra de muchos negocios y el aumento de desempleo.
Trece años más tarde el panorama inmobiliario en España dista mucho del de entonces.
Hoy las entidades bancarias han endurecido sus condiciones y los organismos supervisores como el Banco de España o el Banco Central Europeo (BCE) ejercen un mayor control financiero a este tipo de operaciones.
Sin embargo, algunas de esas prácticas que llevaron a España a atravesar una de las peores etapas económicas de la historia reciente -con permiso de la pandemia de la COVID-19-, vuelven a aparecer y esto aviva los temores a que se repita una crisis similar a la de entonces.
“La banca tiene una propensión a volver a los vicios anteriores, lo decimos con toda claridad y lo vemos una y otra vez”, asegura el presidente de la Asociación para la Defensa de Consumidores y Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE), Manuel Pardos, quien entre otras prácticas alude a la concesión de hipotecas con un loan to value (LTV) -esto es, el porcentaje de financiación respecto al valor total de adquisición- por encima del 80%, que es el máximo recomendado.
La reaparición de este tipo de operaciones se produce en pleno repunte de la vivienda, que registró en septiembre en nueve comunidades su mejor mes desde la crisis financiera de 2008 -rebasando en una de ellas, Cataluña, incluso el dato de ese mes de 2007- y que se explica por los bajos tipos de interés y el aumento de ahorros tras el confinamiento, en máximos históricos.
Y es que las entidades financieras han visto en el boom que vive la compra de viviendas y, en concreto, en la concesión de hipotecas, la nueva gallina de los huevos de oro con la que intentan mejorar sus cuentas, devaluadas tras el golpe de la COVID-19.
En septiembre la concesión de hipotecas se acercó a cifras no vistas en una década, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), lo que evidencia una mayor disposición de la banca a su concesión.
Operaciones “peligrosas” y “nada recomendables”
El Banco Santander, a través de un proyecto piloto, ha sido una de las últimas entidades en conceder financiación de hasta el 95% a jóvenes menores de 35 años con capacidad de solvencia, pero sin ahorro suficiente para acceder a la compra de su primera vivienda.
Para adquirir este producto será necesario aportar un aval personal, cuyo valor dependerá del importe de la operación, que se extinguirá a los cinco años desde la formalización de la hipoteca.
“En el mercado se juega con el valor de tasación y el valor de compraventa. Una alta financiación se puede explicar si la tasación es superior al valor de compraventa, por ejemplo en un 2%”, explica el director de hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli. Es decir, si la compañía tasadora indica que el valor de una vivienda está en 100.000 euros, y el precio de adquisición es de 80.000, esto puede llevar al futuro propietario a conseguir dicha cantidad, ya que supone el 80% del total del coste establecido.
También es común encontrar operaciones financiadas al 100% en la compra de inmuebles de origen bancario, esto es, aquellas viviendas que tras el estallido de la crisis pasaron a la entidad financiera correspondiente por impago.
“Los bancos cuentan con carteras enormes de pisos a los que pretenden dar salida y suelen hacerlo a precios competitivos y con unas condiciones hipotecarias que otra entidad que no lo tuviera en su balance nunca ofrecería”, apunta Colombelli.
Además, hay compañías de seguros que avalan una cantidad de la financiación de la hipoteca, el 15 o el 20% hasta llegar a ese 95 o 100%, respectivamente, por una determinada cantidad de dinero.
Sin embargo, los expertos advierten de los riesgos que conllevan este tipo de operaciones, que son “peligrosas para la propia banca” y “nada recomendables” para los futuros propietarios, advierte Pardos, ya que entrañan un endeudamiento prolongado en el tiempo o condiciones menos favorables, y que en ocasiones “incluso pueden entrar en prácticas fraudulentas”, si se requiere de la figura de un intermediario.
El caso de los intermediarios financieros
El presidente de ADICAE se refiere a aquellas empresas y particulares que se dedican a intermediar entre el cliente y el banco directamente, unas prácticas que en el primero de los casos están permitidas mayoritariamente por el Banco de España, pero que en el segundo no lo están tanto.
“Muchos de estos brókeres lo que hacen es lograr ese 100%, no con una hipoteca, sino a través de un préstamo; se lo cede al potencial comprador y la entidad no se entera. Así, se presenta este capital como aportación a la operación y eso es lo que te permite llegar al 100%”, explica el director de hipotecas de iAhorro, quien a su vez señala que “no es aconsejable” ya que no es “ético ni del todo legal”.
“Nosotros en este tipo de prácticas no entramos y, en general, la banca está cada vez más atenta y más cuidadosa con ese tipo de operaciones”, subraya Colombelli, quien asegura además que lo que han hecho muchas entidades es reducir el número de partners, debido a los problemas que han generado.
“Y si la banca pilla un bróker que aplica ese tipo de prácticas, te puedo decir con toda tranquilidad que le van a bloquear y no le van a permitir presentar operaciones a la entidad otra vez, ya que este tipo de operaciones tiene un nivel de morosidad muchísimo más alto y el riesgo para la entidad es importante”.
En la misma línea, el presidente de ADICAE denuncia que estas prácticas “tendrían que estar expresa y totalmente prohibidas” y reclama a los organismos supervisores que actúen en mayor medida para erradicarlas. “La ley del mercado hipotecario, que entró en vigor en 2020, trataba primero de defender los derechos de los consumidores en torno a las cláusulas suelo o IRPH, es decir, los métodos que había empleado la banca española, completamente cuestionados por el Tribunal Europeo. Así, pone orden en algunos puntos, pero en otros, como en el de las hipotecas al 100% es más ambiguo, ya que no las prohíbe expresamente, aunque sí da recomendaciones”, añade.
Precisamente en una de las grandes citas inmobiliarias del año, el Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA) de otoño, fue posible encontrar empresas dedicadas a la terminación de crédito hipotecario. “Igual que tú sacas la hipoteca de una entidad o a través de una promotora, nosotros lo que hacemos es intermediar entre el cliente y el banco directamente. Y conseguimos mejores tipos y mejores condiciones”, explicaba un asesor financiero, que con el lema “Nunca cumplir tus sueños fue tan fácil” invitaban al futuro propietario a adquirir sus servicios.
Por otro lado, también acudían a la feria jóvenes con el objetivo de encontrar una hipoteca más atractivas que las que les ofrecía su banco. “Estamos peleando un poco para ver si rascamos y nos mejoran las ofertas que tenemos”, nos contaban Nerea y Mario, de 27 años, que habían comprado una vivienda sobre plano y estaban en plena búsqueda de financiación.
Un mercado marginal
Sin embargo, los expertos consultados aseguran que las operaciones con un LTV del 80% e incluso del 70%, en los que hay que dar una aportación previa del 20 o del 30%, respectivamente, siguen siendo las más comunes. “No hay ninguna apuesta comercial decidida por ninguna entidad para ese tipo de financiación del 100% porque, efectivamente, esto es una operación que no es prudente con carácter general”, afirma el presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González.
“Ahora estamos en una circunstancia con una razonable cuota del mercado y los casos de financiación de operaciones por encima al 80% son menores que, por ejemplo, en el año 2012”, añade.
Y es que, según el Banco de España, al cierre de 2020, los préstamos que superan el 80% apenas representaban un 15% del total de la cartera hipotecaria de las principales entidades españolas y en su mayor parte se trata de producto contratado antes de la crisis del 2008. De hecho, en los últimos años, las entidades únicamente han ofrecido de forma puntual financiación superior al 80% siempre que se tratara de un inmueble que formara parte de su cartera.
“Son operaciones que han existido siempre, que tienen un riesgo evidentemente superior y que hay que fortalecer con mejores ingresos, mejor solvencia, con avalistas en circunstancias económicas muy especiales y, por tanto, digamos que son operaciones que existen, pero con un carácter bastante muy reducido, bastante marginal y que esto no es una operación comercial al uso”, subraya González.
¿Una nueva burbuja inmobiliaria?
Ante este contexto, organismos como el Banco Central Europeo o el Bundesbank ya han alertado sobre una «sobrevaloración» de la vivienda en la eurozona. También desde ADICAE advierten de los riesgos que este tipo de prácticas e insisten en que este «recalentamiento» en el mercado inmobiliario «puede suponer el paso previo a una nueva burbuja inmobiliaria como la sufrida hace una década».
Lo cierto es que las hipotecas al 100% tuvieron bastante éxito en la gran crisis financiera pero después la mayoría de bancos fue retirando la oferta. “En 2008 te prestaban hasta el 120 % del importe de la vivienda, y luego la gente compraba con el dinero sobrante un coche y se iba de vacaciones”, explica el profesor del Centro de Estudios Financieros (CEF), Julio Díaz, quien sí la considera en la actualidad una práctica “arriesgada” porque “ofrecer el 100% de la vivienda ya es incurrir en una situación de riesgo con el prestatario”.
El profesor advierte de que un notable repunte de este tipo de créditos de poca calidad podría avivar los temores a una nueva burbuja inmobiliaria, si bien no cree que sea una tendencia generalizada. “Sí que puede haber experimentado cierto crecimiento para aprovecharse de este auge inversor, pero considero que estamos a un nivel diferente a lo que fue absolutamente el año 2006”.
De esta manera, coincide con el resto de entrevistados en que hay que descartar este tipo de prácticas y acceder a una vivienda cuando sea posible. Además, insta a prestar atención a la concesión de créditos “otra vez a perfiles de riesgo elevado”, lo cual a su juicio “sí que podría ser un indicio preocupante”. “Y cuidado con el crecimiento del número de hipotecas”, alerta, ya que aún el paro es elevado y el coronavirus todavía añade mucha incertidumbre a todas las operaciones.
¿Qué elegir para renegociar la hipoteca con el banco de cara a 2022?
