El pasado 26 de mayo de 2023 entró en vigor la Ley 12 2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, excepto su Disposición Final 2 º, relativa a los incentivos fiscales de IRPF en arrendamientos de vivienda que entrará en vigor el 1 de enero de 2024.
MVGM, compañía referente europea en Property Management, ha analizado la nueva norma, que tiene como finalidad, entre otras, aumentar la oferta de la vivienda en régimen de alquiler, impulsar la vivienda pública e implementar nuevas medidas de protección frente a los desahucios. En este sentido, MVGM apunta las claves y novedades de la nueva Ley:
- Definición de “Gran Tenedor” según la ley de la vivienda.
La ley define como “gran tenedor” a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. Este umbral podrán reducirse a aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en entornos de mercado residencial tensionados.
- Zonas de mercado residencial tensionado.
Las CCAA y los Ayuntamientos en zonas residenciales aquellas en las que se produzcan al menos una de las circunstancias siguientes:
a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los 5 años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la CCAA correspondiente.
La vigencia de la declaración como zona de mercado residencial tensionado será de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente por la respectiva Comunidad Autónoma.
- Modificaciones en los alquileres, reforma de la LAU.
Se modifican varios aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, una vez finalizado el contrato o la prórroga legal obligatoria (5 o 7 años según normativa actual ) podrá aplicarse una prórroga extraordinaria de 1 año en los mismos términos pactados, si el arrendatario acredita estar en situación de vulnerabilidad social o económica mediante informe emitido por los servicios sociales en el último año. El arrendador no podrá negarse a dicha prórroga si tiene la condición de gran tenedor
Si la vivienda se encuentra en una zona tensionada, la prórroga podrá ser de hasta 3 años, y el arrendador deberá aceptarla, incluso si no tiene la condición de gran tenedor.
- Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento de vivienda
la Ley establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador. Hasta ahora, esta cuestión no estaba regulada, y dependía en buena medida del estándar de mercado local.
- Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda
La nueva ley faculta al Instituto Nacional de Estadística para definir, antes del 31 de diciembre de 2024, a definir un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que sustituirá al clásico IPC.
- Limite subida a los alquileres
En los contratos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 31 de marzo de 2022 y el 31 de diciembre de 2023, el arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación. Límite de un 2%. Cuando la renta deba ser actualizada entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, el incremento no podrá ser superior al 3%.
A partir del 1 de enero de 2025 las actualizaciones irán referidas a un nuevo sistema de índices de precios que será elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (“INE”) antes del 31 de diciembre de 2024, y que, en todo caso, será inferior al IPC.
- Recargo de IBI viviendas desocupadas.
Los Ayuntamientos podrán aplicar un recargo al Impuesto sobre Bienes Inmuebles para las viviendas desocupadas con carácter permanente y sin causa justificada, durante más de 2 años, siempre que el propietarios tenga un mínimo de 4 inmuebles de uso residencial. Además, se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50 % de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150 %, en función de la duración de la desocupación y número de viviendas desocupadas del mismo titular en el mismo termino municipal.
- Novedades procedimiento de desahucio situaciones de vulnerabilidad
Se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con los procedimientos para la recuperación de la posesión de fincas (incluyendo acciones de desahucio por impago de rentas y casos de ocupación ilegal).
En caso de gran tenedor deberá indicar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica, lo que deberá también acreditar mediante: informe de los servicios sociales o se podrá admitir la declaración responsable emitida por la actora de haber acudido a los servicios competentes durante los 5 meses anteriores a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites en el plazo de los 2 meses desde que presentó la solicitud.
“La nueva Ley de la Vivienda está generando inseguridad jurídica y desconfianza entre los promotores y propietarios de viviendas. Entre los aspectos que ocasionarán tal inseguridad se encuentran la supresión del Índice de Precios al Consumo (IPC) como referencia para la actualización de los precios estipulados en los contratos, la determinación de aquellos que posean cinco viviendas como grandes propietarios, así como la facultad otorgada a las comunidades autónomas para declarar áreas bajo tensión, así como la ejecución de desahucios. En conclusión, la normativa alberga una modificación de profundo calado que carece del consenso requerido para asegurar su ejecución en un sistema de equidad en la totalidad del ámbito nacional; impacta de manera evidente en el derecho de propiedad; instituye un régimen de retroactividad ambiguo, lo cual desemboca en la generación de incertidumbre jurídica; y, lo que es más preocupante, interviene en el mercado con un riesgo manifiesto de obtener el efecto contrario, una disminución en la disponibilidad de viviendas a precios asequibles y una posible paralización de la inversión”, apunta Marta García, head of Legal & Compliance en MVGM España.
