El Alto Tribunal ha analizado la comisión de apertura, los aranceles de notario y registrador y los gastos de gestoría en contratos de préstamos hipotecarios

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias fijando doctrina sobre la comisión de apertura, los aranceles de notario y registrador, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentos (IAJD) y los gastos de gestoría en contratos de préstamos hipotecarios con consumidores.

El Alto Tribunal ha analizado la posible abusividad de la cláusula que establece una comisión de apertura en un préstamo hipotecario y, tras examinar la normativa sectorial aplicable al caso, el Supremo considera que «no es ajena al precio del préstamo».

De esta forma, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe el banco por conceder el préstamo al cliente y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales. Por tanto, el interés remuneratorio como la comisión de apertura debe incluirse en el cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE), que permite al prestatario conocer cuál será el coste real del préstamo solicitado.

Por esta razón, el Supremo concluye que la cláusula de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido, ya que el banco cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio.

No obstante, los magistrados señalan en su fallo que se trata de una comisión que se debe pagar por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace el consumidor medio le preste «especial atención» como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención de este producto.

Por otro lado, sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, la Sala señala que son pagos que deben hacerse a terceros y no al prestamista, como honorarios por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario. El pago de esas cantidades debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.

En relación al arancel notarial, el Alto Tribunal establece que interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura deben distribuirse por mitad y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite.

En el caso del arancel registral, la sentencia determina que la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco, por lo que es a este al que le corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa cliente y será a él a quien le corresponde este gasto.

Por otra parte, la Sala ha reiterado que el sujeto pasivo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (IAJD) es el prestatario, de acuerdo a lo ya acordado en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera –1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre.

Según expone esta norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.

Pocos minutos después de que el Supremo diera marcha atrás y dictaminara tras un intenso debate que es el cliente el que debe pagar el IAJD, el Gobierno de Pedro Sánchez había anunciado la aprobación de un decreto ley con el que modificar la norma para que los bancos sean los que tienen que abonar el impuesto.