El mercado residencial seguirá este ejercicio una tendencia similar a la de 2023, y cerrará el año con un ajuste en las compraventas de alrededor del 5%. Esta es una de las principales conclusiones obtenidas en el IV Solvia Market View 2023, donde la firma de servicios inmobiliarios prevé un 2024 dinámico en el número de transacciones inmobiliarias, continuando la tendencia de estabilización iniciada en 2023, que ha finalizado con un total de 583.042 compraventas registradas. Una cifra que, aunque refleja un descenso del 9,8% respecto al año anterior, continúa siendo superior a los años previos a la pandemia y se alinea con las previsiones marcadas por la firma de servicios inmobiliarios en versiones anteriores del informe.
“El incremento del coste de vida continúa impactando en el poder adquisitivo y la capacidad de ahorro de los hogares, afectando de manera directa a las decisiones de compra de vivienda. No obstante, la demanda se mantiene por encima de las cifras registradas en 2018 y 2019, donde llegamos a cerca de 517.000 operaciones, lo que demuestra que el interés por adquirir un nuevo inmueble sigue fuerte. Además, según las previsiones del Banco de España, la inflación adoptará una tendencia descendente a partir de la segunda mitad del año, lo que podría favorecer un entorno más propicio para la compra de vivienda, mejorando las cifras actuales”, señala Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio Real Estate de Solvia.
Según este análisis, en el periodo comprendido entre octubre y diciembre de 2023, se contabilizaron un total de 129.875 compraventas, lo que refleja un ajuste trimestral del 7,3% y una disminución del 13,5% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Por tipo de inmueble, las transacciones de viviendas de obra nueva se situaron en 23.997, lo que representa un 18,5% del total, y una caída trimestral del 18,5% y del 7,2% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. Por otro lado, se registraron 105.878 operaciones de viviendas de segunda mano, constituyendo el 81,5% de total, y marcando, de esta forma, un descenso del 7,9% con respecto al trimestre anterior y del 14,8% interanual.
El análisis provincial del último trimestre del año muestra que la mayoría de los territorios experimentaron ajustes respecto al trimestre anterior. De hecho, solamente once provincias vieron aumentos en las compraventas, de las cuales únicamente dos mostraron incrementos de doble dígito. Huesca encabezó el listado de zonas con mayores caídas, con un -26,6%, seguida de las provincias vascas de Guipúzcoa (-23,1%) y Álava (-22,5%). Por su parte, los aumentos más destacados se observaron en Lugo y Badajoz, registrando incrementos de más del 15%.
El precio de la vivienda crecerá entre un 2% y un 3% en 2024
Tal y como muestra el análisis de Solvia, de cara a este año, los precios seguirán manteniéndose estables en el conjunto de 2024, con leves avances que oscilarán entre el 2% y el 3%, en línea con la tendencia esperada que seguirá la inflación en este periodo.
Durante el último trimestre de 2023, el valor promedio de los inmuebles residenciales ascendió a 1.983 €/m2, reflejando un incremento del 0,5% en relación con el trimestre precedente, y un crecimiento del 1,6% en comparación con el mismo periodo del año anterior, un porcentaje en línea con las proyecciones de Solvia en sus informes previos.
En cuanto al mercado de viviendas de segunda mano, se observó un aumento interanual del 1,7%, y un incremento del 0,4% con respecto a los tres meses anteriores, alcanzando así un valor medio de 1.943 €/m2. Por otro lado, los precios de vivienda nueva experimentaron un crecimiento del 0,7% en comparación con el año anterior y un aumento trimestral del 0,5%, situándose así en los 2.158 €/m2.
Por su parte, el análisis del precio medio por provincias muestra que Islas Baleares, Guipúzcoa y Madrid registraron los costes más elevados, superando la barrera de los 3.000 €/m2, a la vez que siete provincias tuvieron precios por encima de los 2.000 €/m2, entre las que destacan Barcelona, Vizcaya y Málaga. En contraste, Ciudad Real destaca como la única donde el precio medio de la vivienda no alcanzó los 700 €/m2.
El precio del alquiler aumentará entre un 5% y un 7% este año
De acuerdo con el informe elaborado por Solvia, el precio del alquiler crecerá aproximadamente entre un 5% y un 7% este año, una tendencia similar a la correspondiente al cuarto trimestre de 2023, periodo en el que el valor de los arrendamientos ha aumento un 7% interanual, hasta llegar a los 12,3 €/m2 al cerrar el año. A nivel trimestral, el avance ha sido del 2,5%.
Barcelona se mantuvo como la provincia más costosa para el arrendamiento, con un precio promedio de 17,7€/m2 al mes. Además, en Islas Baleares, Madrid y Guipúzcoa, las rentas superaron los 15 €/m2 mensuales. Por otro lado, los alquileres más asequibles, por debajo de los 6 €/m2, se dieron en Zamora, Ciudad Real, Cuenca y Jaén. En cuanto a las variaciones trimestrales, se observaron crecimientos en 32 provincias, en un listado liderado por Ourense, con un incremento superior al 8%, Palencia, con un 6,7%, y Segovia, con un 6,1%.
“Desde Solvia, anticipamos que el precio del alquiler seguirá subiendo durante 2024. Una tendencia que se verá impulsada por la falta de disponibilidad de viviendas y una alta demanda, alimentada por el giro de muchos potenciales compradores hacia el arrendamiento. Además, los principales efectos de la ley de vivienda se están percibiendo en este sector, por el establecimiento del tope al precio de arrendamiento en áreas tensionadas, que está reduciendo la oferta de viviendas en alquiler tradicional y contribuyendo al incremento de los precios”, explica el director de Negocio Real Estate de Solvia.
Las licencias de obra nueva aumentan un 3,8% trimestral
Tal y como refleja el IV Solvia Market View 2023, se otorgaron 26.707 visados para nuevas viviendas en el último trimestre de 2023, con un aumento del 3,8% respecto al periodo comprendido entre julio y septiembre, el primer repunte trimestral del año, y un ajuste del 12,8% en relación con el mismo periodo del año anterior. Así, en el conjunto de 2023, se emitieron 107.934 permisos, superando los 100.000 por tercer año consecutivo, aunque con una ligera caída del 0,9% frente al año anterior.
En 2024, la falta de trabajadores cualificados y la complejidad regulatoria para la generación de suelo destinado a nuevas promociones seguirán siendo algunos de los desafíos para las promotoras y constructoras, por lo que, previsiblemente, el número de concesión de licencias se mantendrá en los niveles de 2023.
La concesión de hipotecas encadena seis trimestres consecutivos de descensos
En el último trimestre del año, se registraron un total de 89.917 hipotecas sobre viviendas, reflejando una ligera disminución del 1% respecto al trimestre anterior y una marcada caída del 19,8% en comparación con el mismo periodo de 2022, encadenando así seis meses consecutivos de descensos.
Durante el periodo comprendido entre octubre y diciembre, el porcentaje de transacciones efectuadas con financiamiento hipotecario sobre el total experimentó una subida por segundo trimestre consecutivo. En concreto, este indicador se elevó al 69,2%, en contraste con el 64,8% registrado en el trimestre previo. Como resultado, las compraventas sin el respaldo de hipotecas representaron algo más del 30% del número total de operaciones realizadas.
La cuota mensual promedio alcanzó los 733,5 euros, aumentando un 3% desde el trimestre anterior y un 9,2% respecto al mismo periodo del año anterior. Por su parte, las hipotecas de interés fijo representaron el 56% del total, mientras las variables alcanzaron el 44%.
Foco grandes ciudades: Madrid experimentó un crecimiento interanual del 6,1%, frente al 3,5% registrado en Barcelona
Durante el último trimestre de 2023, Madrid se mantuvo como la segunda ciudad con los precios más altos, después de superar a Barcelona entre los meses de abril y junio. El precio de la vivienda en estas dos urbes sigue siendo superior al del resto de capitales provinciales, exceptuando San Sebastián, que sigue liderando los precios.
En la capital, el valor promedio de los inmuebles residenciales aumentó un 6,1% interanual y un 1% respecto al trimestre anterior, hasta los 3.780 €/m2. Mientras tanto, en la Ciudad Condal, los precios alcanzaron los 3.714 €/m2, lo que supone un crecimiento trimestral del 1,3%, y un incremento del 3,5% respecto al mismo periodo de 2022.
