Lo primero que hay que tener para construir una casa es el terreno. En este paso es dónde se suele gastar gran parte del presupuesto.

Si tienes que comprar una parcela, esta puede costar hasta la mitad del valor del total de la casa, incluso más, depende de su morfología, ubicación y superficie edificable.

Antes de comprar la parcela, es conveniente visitar al ayuntamiento para que te informe de qué tipo de suelo posee, así como la normativa urbanística que le atañe.

También debes acudir al Registro de la Propiedad para comprobar el estado del terreno (titularidad, servidumbre, etc.).

Si todo sigue su curso, a los gastos de la compra de la parcela hay que añadir:

• Coste de las escrituras públicas en la notaría: su precio está regulado por el Estado. Se mueve entre los 600 y 875 euros
• Cambio de titular en el Registro de la Propiedad: Se calcula en función de la parcela y también está regulado por el Estado.
• Impuestos: Hay que pagar IVA del 21% si estás comprando a una empresa o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre el 6 y el 10% según la comunidad autónoma) si compras el terreno a un particular. Además, tendrás que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (alrededor del 1% de la compra, que también oscila según la comunidad).

Para que se pueda construir en la parcela, antes se debe realizar un levantamiento topográfico y un estudio geotécnico. Con esto se conocen las características del terreno donde se va a construir la vivienda.

Es un requisito sine qua non para poder redactar el proyecto de edificación. El estudio geotécnico tiene que ser elaborado por un técnico y visado por su colegio profesional. Su precio oscila entre los 800 y 1.200 euros.

Contratar al arquitecto

El coste de contratar un arquitecto para el proyecto varía enormemente. No hay nada establecido. Puedes encontrar arquitectos desde 5.000 hasta más de 30.000 euros. El prestigio y las características del proyecto son las dos grandes variables que inciden sobre el precio final.

Anteproyecto

El cliente expone sus necesidades al arquitecto y éste elabora una serie de fotomontajes y planos hasta que quede satisfecho.

Proyecto básico

“Se trata de un conjunto de planos, la memoria y el avance de presupuesto. Esto, junto con una serie de documentos que varían en cada ayuntamiento, sirven para solicitar la licencia de obra. En el momento en el que se solicite la licencia, habrá que pagar unas tasas y pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Los impuestos variarán en cada municipio, pero suele estar en torno al 4% del avance de presupuesto que aparezca en el proyecto básico (una estimación del coste total de construir la vivienda)”, explica Ignacio de la Vega, arquitecto estudio delavegacanolasso.

Proyecto de ejecución

Se calcula la estructura, se definen las instalaciones y se precisan todos los acabados. En este momento se debe contratar al arquitecto, que será el director de ejecución durante la obra y realizará las mediciones del proyecto de ejecución.

Las mediciones son algo así como la lista de la compra de la casa, un listado detallado de todo lo necesario para poder construir la vivienda.

Con las mediciones será con lo que se pedirá el precio a las constructoras y tendremos entonces, y solo entonces, el precio real de construcción de la casa.

Aparejador y coordinador de seguridad

Los aparejadores se ocupan de las cuestiones técnicas de la construcción. El precio medio de un aparejador es de unos 3.000 euros por obra. Y el coordinador de seguridad cobra otros 3.000 euros y lo puede hacer tanto un arquitecto como un arquitecto técnico, tal y como señalan dede el Consejo General de la Arquitectura Técnica.

Obra

Una vez se han comparado los precios de las constructoras, se ha elegido una y se tiene la licencia de obra, se podrá comenzar la construcción. Lo habitual para una vivienda unifamiliar es que la obra dure entre 12-14 meses, en caso de viviendas construidas por la forma tradicional, y de tres a cuatro meses para casas prefabricadas.

¿Hay que pagar impuestos?

Antes de empezar la obra hay que pagar:

• Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y unas tasas al ayuntamiento en el que la vivienda se vaya a construir. Esto supone un porcentaje del presupuesto de obra, que varía en cada municipio, pero que suele estar entre el 3 y el 5%.
• Por otro lado, también hay que pagar IVA, que para un particular que construye su propia casa (Autopromoción) es del 10%. Este coste se pagará mes a mes, según avance la obra.

Una vez terminada la obra se tendrán los siguientes gastos:

• Una tasa de licencia de primera ocupación del ayuntamiento, que ronda entre el 0,5 y el 1% del presupuesto.
• Escriturar la casa ante notario y registrarla en el Registro de la Propiedad. Los honorarios del notario y del registrador son del alrededor del 0,5% del valor vivienda.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la declaración de obra nueva. El 1,5% sobre el valor de coste de la obra nueva.
• Dar de alta los suministros de agua, luz y solicitar la cédula de habitabilidad. Todo esto suele rondar en torno a los 500-700 euros.

En definitiva, dar un precio exacto es muy complicado, ya que depende desde el terreno hasta los acabados. Además, todos los expertos consultados por idealista/news señalan la enorme subida que ha sufrido el precio de los materiales, lo que impregna todavía más de incertidumbre el coste final. “El precio de la promoción a granel está ya en 1.300 euros/m2, cuando el año pasado estaba en torno a los 1.000 euros/m2. Como siga subiendo la inflación en la construcción, va a ser muy complicado promover”, explica Juan Goñi, fundador de Klic Arquitectos. También cabe destacar que la mayoría de las veces surgen imprevistos que aumentan el presupuesto planteado.

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