El sector residencial ha madurado rápidamente y se ha establecido como la segunda clase de activos más grande de Europa en términos de volumen de inversión. El volumen de inversión del primer semestre en el sector residencial europeo se ha más que triplicado, pasando de casi 10.000 millones de euros en 2012 a 32.000 millones de euros en 2022, según datos de CBRE, firma líder en consultoría y servicios inmobiliarios.
En España, el segmento de inversión residencial ya empezó a consolidarse en el primer trimestre de 2022, que concentró el 84% del total invertido en Living con 959 millones de euros (738 en BTR y 220 en PRS) y con la mayor operación de BTR acontecida en España hasta la fecha (BeCorp, 600 millones). Así, el sector residencial se ha convertido en el más maduro y líquido dentro del segmento del Living, que engloba los activos como las residencias de estudiantes, Coliving o Senior Living, unos sectores que también están en auge.
A medida que el volumen total de inversión se ha triplicado, la actividad transfronteriza se ha disparado. Ofelia Núñez, directora de inversión Residencial CBRE España, explica: “En el primer semestre de 2012, la inversión internacional seguía siendo baja, inferior a los 4.000 millones de euros, mientras que en el primer semestre de 2022 se invirtieron más de 16.500 millones de euros de capital internacional en el mercado residencial europeo”. Se está recaudando nuevo capital internacional y la fortaleza del dólar estadounidense frente al euro también atrae el interés transfronterizo.
Madrid y Barcelona, ciudades europeas con mayor inversión en residencial
Madrid atrajo una inversión de 1.107 millones de euros de capital internacional en el sector residencial en la primera mitad de 2022. A la ciudad española le sigue Berlín, con una inversión de 844 millones de euros, y Barcelona y Londres en un tercer lugar compartido, con 753 millones de euros invertidos. Las diez principales ciudades europeas con mayor inversión de capital internacional en la primera mitad de 2022 se componen de ubicaciones con un mercado de inversión que emerge rápidamente, entre las que también se encuentran Copenhague (701M€), Dublín (640M€), La Haya (430M€), Hamburgo (246M€), Helsinki (219M€) y Frankfurt (193M€).
El apetito de los inversores por acuerdos de carteras y plataformas sigue siendo alto. Según Olga Beltrán, consultora senior de Residencial y Suelo Cataluña de CBRE España, “esto se ve reflejado particularmente en los inversores internacionales, ya que las carteras les permiten crecer rápidamente; de hecho, el 53% de las adquisiciones de inversores internacionales en la primera mitad del 2022 consistieron en carteras”. Entre ellas destaca la Cartera Gaudí de Patrizia en España o el Proyecto Jura de Greystar en el Reino Unido. Por su parte, los inversores nacionales se han centrado cada vez más en transacciones inferiores a 50 millones de euros, que en su mayoría son inversiones en nuevos desarrollos.
La composición del capital se ha mantenido bastante estable durante los últimos cinco años. Alrededor del 60% de todo el capital transfronterizo (excluido el nacional) proviene de otros países europeos. El primer semestre de 2022 ha visto un aumento en la actividad de los inversores norteamericanos: Estados Unidos ha superado a Alemania y Suecia como la principal fuente de capital en el sector residencial europeo.
En el primer semestre de 2022, los gestores de inversiones y el capital privado desplegaron la mayor parte del capital internacional en el mercado de inversión residencial de Europa, con una participación total del 41%. Esto es notable ya que tradicionalmente la actividad de inversión en el sector residencial europeo ha estado dominada por empresas cotizadas. Los gestores de inversiones han estado recaudando capital y lanzando nuevos fondos residenciales paneuropeos y esto ahora es claramente visible en las cifras de inversión.
Un rendimiento excepcional en 2021
Sin embargo, tras un rendimiento excepcional en 2021, con un volumen de inversión récord de 109.000 millones de euros, la actividad inversora se ha visto desacelerada ligeramente en el primer semestre de 2022 (-7%) comparada con el mismo período del año anterior.
La inflación récord y el aumento de las tasas de interés son algunos de los desafíos a los que se enfrenta el sector residencial. Esto ha llevado a algunos inversores a reevaluar sus estrategias. En ciertas geografías de Europa, el mayor coste de la deuda ha resultado en una revisión de precios. Por otro lado, la confianza de los usuarios ante los edificios de obra nueva en alquiler hace que los inversores sigan viendo la oportunidad de desplegar su capital en el sector residencial como estrategia de inversión.