El Banco de España ha constatado que los desarrollos recientes del mercado inmobiliario español no reflejan «por el momento» señales de desequilibrios pronunciados, pero insta a «monitorizar con atención» este sector en el país.
«El todavía importante peso relativo de las exposiciones vinculadas al sector inmobiliario en los bancos de nuestro país y la existencia de factores compartidos que explican la evolución de los precios de la vivienda en el área del euro alertan de la necesidad de monitorizar con atención este mercado en España», señala el supervisor en su próximo Informe de Estabilidad Financiera.
Según indica la entidad, el crecimiento del crédito hipotecario nuevo en España fue especialmente significativo en 2021, con tasas de crecimiento interanuales del crédito superiores al 40% en la parte final del año. Así se explica en el informe Mercados de la vivienda en el área del euro. Principales indicadores, factores comunes y medidas macroprudenciales adoptadas para la corrección de desequilibrios sistémicos, publicado este lunes por el Banco de España.
«Fuente de riesgo relevante» para el sector bancario español
Sin embargo, el organismo apunta a que, debido a los niveles reducidos de los que partía, la ratio del flujo anual de crédito nuevo sobre el PIB se mantiene alineada con la del resto de los países del área del euro en los que la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS) no ha encontrado desequilibrios inmobiliarios sistémicos.
En esta línea, la autoridad monetaria indica que no hay señales de la aplicación de criterios de concesión laxos en los créditos, pero la posibilidad de una cierta transmisión de los efectos de los desequilibrios inmobiliarios dentro del área del euro supone una «fuente de riesgo relevante» para el sector bancario español, y es necesario evaluar cuidadosamente la disposición de los recursos de absorción de pérdidas suficientes.
Tendencia al alza de precios
A pesar de la fuerte contracción económica que se produjo como resultado de la pandemia, los precios de la vivienda continuaron creciendo a lo largo de 2020 en el área del euro, y este avance se intensificó en 2021. La tendencia creciente observada en los precios es algo más intensa en el conjunto de países que recibieron alertas y recomendaciones de la Junta Europea de Riesgo Sistémico, si bien en la segunda mitad de 2021 se aprecia un aumento en el ritmo de incremento de los precios en el resto de las economías, incluida España.
En cuanto a la situación del endeudamiento hipotecario total, la mayoría de los países han experimentado ligeros incrementos en la ratio del saldo total de crédito hipotecario sobre PIB desde el inicio de la pandemia. Entre ellos, conviene distinguir entre los países cuya ratio ha aumentado como resultado de la acumulación de deuda, y aquellos en los que este aumento se debe principalmente al retroceso del PIB generado por la pandemia, como es el caso de España.
No obstante, el Banco de España explica que un incremento del endeudamiento supone una vulnerabilidad en ambos casos, ya que puede dificultar el pago de las obligaciones hipotecarias si se produce una perturbación adversa, en particular en los países que ya contaban con
un nivel de deuda alto antes de la pandemia.
Sincronía en la evolución del mercado de vivienda
El Banco de España señala que, si bien existen marcadas diferencias entre los países con mayores vulnerabilidades y el resto, se observa una cierta sincronía en la evolución de los mercados de vivienda del área del euro.
En principio, la regulación de los mercados inmobiliarios o la huella dejada por la crisis financiera global difícilmente podrían explicar este factor común, dada su heterogeneidad entre países. En cambio, existe mayor sincronía en la posición cíclica y, sobre todo, en las condiciones de financiación «laxas» en un entorno de tipos de interés reducidos.
Condiciones de financiación laxas
En concreto, el análisis de componentes principales muestra que el primer componente común explica entre un 50% y un 60% de las variaciones de precios de la vivienda. Este primer factor común tiene mayor importancia a la hora de explicar los desarrollos en los precios de la vivienda en los países con alertas.
No obstante, este primer componente también explica un porcentaje muy elevado de la variabilidad de los precios de la vivienda en España, en torno al 60%, una proporción superior a la del resto de los países del área del euro con menores vulnerabilidades.
Por tanto, la presencia de un ciclo común es más acusada en las economías con mayores desequilibrios, pero está también presente en el resto y, de manera particular, en España. Por su parte, el segundo componente explica entre un 15% y un 30% de las variaciones, y es más
relevante para España y el resto de los países del área del euro sin alertas, que en aquellos países en lo que la JERS ha detectado vulnerabilidades inmobiliarias.
Recomendaciones al resto de países
Tras esta revisión, la JERS ha emitido, por primera vez, recomendaciones a Alemania y Austria, y alertas a Bulgaria, Croacia, Eslovaquia, Hungría y Liechtenstaein. Estas se suman a las efectuadas anteriormente sobre Bélgica, Finlandia, Francia, Luxemburgo y Países Bajos.
En esos países la tendencia creciente en los precios es más intensa que en el resto, si bien en la segunda mitad de 2021 se apreció un aumento en el ritmo de incremento de los precios en el resto de las economías, incluida España, lo que atribuye a la influencia del ciclo común y, sobre todo, al peso relativo de las exposiciones vinculadas al sector inmobiliario en sus bancos.
También analiza las medidas que se han adoptado en dichos países para reducir los desequilibrios inmobiliarios. Señala que, por un lado, algunos han adoptado medidas sectoriales de capital para fortalecer la solvencia de las entidades bancarias en función de sus exposiciones al mercado inmobiliario.
Destaca que Alemania y Eslovaquia han decidido activar el colchón de capital anticíclico, que supone un requerimiento de capital adicional sobre todas las exposiciones crediticias, al identificar que los desequilibrios en el ciclo de crédito no están limitados a las exposiciones inmobiliarias.
Por otro lado, diversos países han establecido también límites sobre los criterios de concesión de préstamos para limitar el riesgo de crédito del flujo de crédito hipotecario nuevo.
Medidas que considera «insuficientes»
A pesar de estas actuaciones, el Banco de España subraya que los desequilibrios inmobiliarios han seguido incrementándose en algunas de estas economías, en su opinión porque han sido «insuficientes desde el punto de vista de su intensidad».
También lo atribuye a que algunos países han «implementado guías supervisoras o recomendaciones sobre límites a la ratio loan to value (LTV), en vez de medidas vinculantes, debido, entre otras razones, a limitaciones de su marco legal nacional».
No obstante, recuerda que los efectos de las medidas de política macroprudencial tienden a no ser inmediatos, al tiempo que apunta que «ello no debería ser óbice para endurecer las medidas existentes o para poner en marcha medidas nuevas, ante un aumento de las vulnerabilidades».
