La compra compartida de una vivienda es una práctica cada vez más frecuente entre parejas, familiares o amigos que buscan acceder al mercado inmobiliario de manera conjunta. Sin embargo, este tipo de adquisición conlleva implicaciones fiscales y legales que deben ser cuidadosamente evaluadas para evitar conflictos futuros.
En un contexto donde los precios de la vivienda continúan en ascenso, este modelo de compra se presenta como una solución viable para muchos compradores. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2023 el precio medio de la vivienda en España aumentó un 3,5%, lo que ha llevado a que más personas opten por compartir los gastos de adquisición y mantenimiento.
Obligaciones fiscales de la compra compartida
Cuando varias personas adquieren un inmueble, cada una posee una cuota indivisa de la propiedad, lo que implica que no existe una división física del bien. Desde el punto de vista fiscal, las obligaciones tributarias se distribuyen en proporción a la participación de cada copropietario.
Principales impuestos a considerar:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Aplica a viviendas de segunda mano y varía entre el 6% y el 10% del valor escriturado, dependiendo de la comunidad autónoma. Cada copropietario paga su parte proporcional.
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): En el caso de viviendas de nueva construcción, se aplica un 10% de IVA en lugar del ITP.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Grava la formalización de la escritura de compraventa y varía entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la propiedad, según la comunidad autónoma.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Una vez adquirida la vivienda, los copropietarios deben abonar anualmente el IBI según su porcentaje de participación. Es importante destacar que todos los propietarios responden solidariamente ante el ayuntamiento en caso de impago.
Extinción de condominio: una opción fiscalmente eficiente
Si en el futuro uno de los copropietarios decide quedarse con la totalidad de la vivienda, existe la posibilidad de realizar una extinción de condominio, un proceso que puede resultar más ventajoso desde el punto de vista fiscal en comparación con una compraventa tradicional.
✅ Ventajas fiscales de la extinción de condominio:
- Exención del ITP: La operación no se considera una compraventa, por lo que no se aplica el ITP en la transmisión de la parte correspondiente.
- Menor carga fiscal: El impuesto que sí se paga es inferior al ITP y solo se aplica sobre la parte adquirida.
- Neutralidad en el IRPF: En términos generales, no se genera una ganancia patrimonial sujeta a tributación en el IRPF, siempre que no haya excesos de adjudicación. Si la compensación que recibe un copropietario supera el valor de su participación original, entonces sí podría tributar como una ganancia patrimonial.
Asesoramiento: clave para evitar problemas
Dada la complejidad de los aspectos fiscales y legales, es fundamental contar con asesoramiento profesional antes de realizar una compra compartida o una extinción de condominio. Un error en la planificación puede derivar en costos adicionales o conflictos entre los copropietarios.
En definitiva, la compra compartida de una vivienda es una opción viable para acceder al mercado inmobiliario, pero requiere un análisis detallado para evitar problemas fiscales y legales en el futuro.